狂降之后, 闽侯1.6万以上的房子灭绝了?
最近看了一下闽侯1月网签数据，发现价格跳水厉害，下面聊聊看：
1、价格新低
以下数据来自克而瑞福州，仅供参考：
2025年1月甘蔗板块的外滩壹号1.35万，对比同样是甘蔗2021年榕心锦江的1.9万，名义降幅是大约5千多，但是实际要更多。因为外滩壹号是第四代宅，有赠送面积，也就是算实际单价，它应该要比当年榕心锦江要更低，实际估计要低了7-8k,相当于甘蔗板块近50%降幅。
另一个中铁城江督府是7K多，对比高峰相当于腰斩，比去年微降一些，估计再降下去，连成本都不够。
上街的国贸建发保利悦湖1.5万，对比片区高峰期1.8-1.9万，降幅约20%以上，相对要少，由此可见核心区确实降幅会少一些。
国贸江屿原，约1.4万，对比片区巅峰状态1.9-2万，近6K降幅，调整很大。
保利阅江湖目前1万，对比早期1.4万，近4成，成交却只有5套。
金地自在城7K ，对比高峰腰斩，当年是1.4万。
金辉和万科两个荆溪项目已经低于1万，对比高峰片区1.4万，约4K降幅。
2、以抑价换量
从样本量来看，那些10套5套以下的新房成交价格，其实参考意义不大，有些是尾盘，有些是压根卖不动。
过去一年闽侯新房市场成交大幅减少，比高峰期好几百套，到现在大约200套天花板，这个市场是肉眼可见缩小。
从房价来说，闽侯是普跌状态，无论是核心城区还是外围板块，无一幸免。因为闽侯本身就是一个外围板块，从某种意义上来说，既然福州市区的外围板块都跌了，那么闽侯作为承接刚需的外围板块，自然难独善其身。比如南通的房价在2023年已经掉到1万以内，但是这两年实际成交更低。一些二手房都跌回2013年水平，一方面是本身折旧，另一方面是价格回调。前十年入市的二手房集体迎来折旧潮，在叠加周期，导致房子价格下跌幅度很大。
另外这些板块还要一些共同问题：就是配套拉跨，刚需已经无法忍受了，甚至很多年也没改变。
但是2024年的闽侯新房成交3937套，居然比2023年的3567套多370套。从2024年的月均成交来看，大约是330套，而2025年1月成交要低于2024年平均水平，这个是不是预示今年闽侯成交会回落？
3、思考清楚
另外今年闽侯均价比去年又跌了，说明去年以价换量策略，起到一定效果。
比如中铁江督府、金地自在城，都是去年降价的常客，每一次降价都有成交，但是今年会不会创新低？
闽侯房价大概是回到2016年上半年行情，也就是2016年8月土拍之前，但是房价是已经启势。但是离2015年上一个周期低谷还是有距离。
2015年闽侯上街的房价大约是1万出头，与2015年南站是一个水平。现在上街是1.5万，也就是十年涨了50%,如果是每年涨10%可能还是正常水平，但是2015年-2017年闽侯核心区房价几乎涨了快80%，现在回落25%，从估值来看，还是偏高，如果对比历史低值，理论还有空间。
闽侯房价之前上涨那么快，不排除有投机客或者炒房因素。
闽侯房子现在能不能入，相信现在应该没有在市区工作，还买在闽侯的吧？如果是在片区工作，配套优先，至少现在要比前三年价格更实在了一些，如果短期过渡，租房也是选项。
